2022年11月2日 11:00

東京主要5区の賃貸オフィスの空室率は低下

賃料水準は横ばいで推移。短期的には空室率・賃料のトレンド反転は見込みにくい

 大手総合不動産プロフェッショナルサービス・投資運用会社であるコリアーズ・インターナショナル・ジャパン株式会社(代表:小笠原 行洋、本社:東京都千代田区、NASDAQおよびTSXCIGI、以下コリアーズ・ジャパン)は、本日、「東京オフィスマーケットレポート|2022年第3 四半期(79月期)東京主要5区・グレードAオフィス 」を発表しました。当レポートは、コリアーズ・ジャパンが、東京主要5区(千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区)のグレートAオフィスビル※1の賃貸オフィス市況と今後の見通しについて、独自に収集したデータに基づいて分析したものです。

 2022年79月期の東京都心5区の賃貸オフィス市場では、大型の新規供給があったものの、回復傾向にある需要に支えられ、空室率は小幅ながら低下しました。賃料水準は概ね横ばいで推移しています。しかし、2023年には2022年の3倍以上の新規供給が予定されており、円安や物価上昇に伴う景気の不透明感も漂うなかで、短期的には空室率、賃料ともにトレンドの反転は見込みにくい状況です。

新規供給と需要の動向:1年ぶりに大型グレードAオフィスが竣工も空室率は小幅に低下

 東京主要5区では、直近約1年間にわたってグレードAビルの新規竣工がありませんでしたが、中央区の東京駅には至近の立地で8月に「東京ミッドタウン八重洲」と「ヤンマー東京ビル」が竣工しました。アフターコロナを見据えて縮小するオフィス需要の影響は避けられず、いずれも竣工時点で満室稼働とはならなかったとみられます。
 一方で、79月期のネットアブソープション2は新規供給量を上回り、空室率は小幅ながら低下しました。全体として、需要は回復傾向にあり、 2022年前半までは新規供給量が少なかったことに加え、これまで低調だった大型のテナントに動きが出始めたことから、一部で既存の大型の空室の埋め戻しが進んだことが寄与したものと考えられます。

出典:コリアーズ・インターナショナル・ジャパン

空室率と賃料トレンド: 2023年にはさらに供給が増加、空室と賃料は軟調な推移が予想される

 2023年には前年を上回る規模の新規供給が見込まれます。2022年末をはさんで、2023年に竣工する物件のリーシング活動が活発化。これらの新規竣工ビルに移転が内定した企業の移転元で二次空室が発生するリスクは依然として高く、そのため、2023年には空室率の再上昇が予想され、賃料も緩やかな下落傾向が続くと考えられます。

 出典:コリアーズ・インターナショナル・ジャパン

 エリア動向: 大企業が賃借する大型の区画に動き。移転、統合による大型の新規契約も散見

 渋谷では、2022年に入ってグレードAオフィスの空室率は1%未満の水準が続いており、テック系企業を中心とする旺盛な需要がうかがえます。
 賃料は概ね下げ止まり傾向にあり、新規竣工のあった日本橋・八重洲・京橋エリアは上昇しました。一方で、依然として大型の空室が残る品川エリアでは、下落が続いています。

 出典:コリアーズ・インターナショナル・ジャパン

 「東京オフィスマーケットレポート|2022年第3四半期(7‐9月期)東京主要5区・グレードAオフィス」は、以下のリンクよりダウンロードいただけます。
https://www.colliers.com/ja-jp/research/tokyo-office-market-q3-2022

※1 グレートAオフィス:基準階面積が概ね300坪以上の主に賃貸に供されるオフィスビルから、弊社独自の基準で選定。
2 ネットアブソープション(吸収需要):テナントの入居した空室面積の合計を算出し、需要面積の増加分を推計する指標で、[期初空室面積+期中新規供給面積期末空室面積]により算出する。

コリアーズについて

コリアーズは、ナスダックおよびトロント証券取引所に上場する、世界有数の大手総合不動産プロフェッショナルサービス・投資運用会社です。世界63か国で事業を展開し、17,000人のエンタープライズ精神に富んだ社員が、テナント、オーナー、投資家といった顧客企業の不動産価値を最大化するため、専門的なアドバイス・サービスを提供しています。また、当社株式を保有する経験豊富な経営陣は、27年以上にわたり、年間約20%の投資収益率を株主に提供してきました。年間売上高は45億ドル、運用資産は870億ドルです。 

コリアーズ・ジャパンについて

コリアーズ・ジャパンは東京・大阪の拠点に100人以上の専門家を擁し、国内外の投資家・オーナー・テナント向けに、オフィス・リーシング、キャピタルマーケット&インベストメントサービス、プロジェクトマネジメント、デザイン・ビルド、ワークプレス・コンサルティングおよび不動産鑑定などのアドバイザリー業務を提供しています。

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